ある司法書士の一日①

こんにちは

本日は、１３時から仲介事務所で金消契約があり、買主が決済に来れないため

金消契約に立会いをして委任状に記名押印をもらいます。

この時に意外と忘れるのが、引っ越し日を聞くことです（笑）

なぜ聞くのかというと、登記識別情報を製本して郵送するためです。

だいたい２週間（本庁では３週間）くらいで登記が終わって郵送するのですが

郵送時に、新居に引っ越しているのか、まだ今の住所にいるのかを確認します。

今回は決済での立会いもないので金消時に必ず聞かなければなりません💦

金消立会の時に、銀行さんに設定書類をいつ預かれるのかも確認します。

後は、決済の時のように早く事務所に帰る必要がないので

ゆっくり下道で帰ります（笑）

相続登記と司法書士

こんにちは

今日は、相続登記のお話をしたいと思います。

懇意にしている不動産業者から、不動産売却の前提で相続登記の依頼があることが

多く、この場合、相続登記の受任につながることが多いです。

相続登記の中でも、売却等がなく、ただ単に相続登記をしたいという方もいます。

その場合、金額だけを聞いて受任につながらないこともあります。

（近年、相続登記の義務化が叫ばれているので特にそういった話だけでも・・・

　といった方が多いです。）

相続登記の受任につなげるために、私が注意していることは、相続登記をした先を

見据えてお話をすることです。将来売却を考えているのか？

今相続登記をしておかないと相続人が増えて、話がまとまらなくなる恐れがあるのか？

そういったお話を交えてすることが多いです。また、登記費用の金額は

相続人の数を聞いて概算高めでお伝えいたします。

そこで相手の反応を見て値段を下げたりします。

司法書士もサービス業ですのでお客様あっての商売です（笑）

と私は思っています。

相続からの和解

こんにちは

今回は相続から和解交渉となった案件についてお話します。

相続登記の依頼を受けていた案件で、異母兄弟が相続人の一人（以下Aという。）

いたのですが、依頼者がその相続人と会ったことがないとのことでしたので、

住所を調べてこちらからお手紙を出しました。

相続登記のご協力をお願いしたいこと、最終的には売却したいことをお手紙に

記載しました。しばらく返信がなかったのですが、親戚を名乗る方からお電話があり

「弁護士を立てたのでそちらに任せてます。」と言われてしまいました。

すぐさま、今回の依頼者にお会いして事情を説明して、このようなことになったことについて謝罪しました。すると依頼人の方から「先生の好きなようにして大丈夫です。」と言われましたのでほっといたしました。

しばらく様子を見ましたが、向こうの弁護士から連絡がないので、こちらから

共有物分割の提案をした内容証明をAに対して郵送いたしました。

相続財産である不動産については、固定資産税の滞納があるため早く処分したいこと、

一か月以内にそちらの提案がなければ訴訟に持ち込む旨をしたためました。

すると弁護士から内容証明にて返信があり、最終的に不動産を売却して

経費を差し引いた金額を法定相続分にて分けることで決着しました。

現在、不動産会社を通して買主を探しているところですが、最初にAに対し送った手紙の内容について反省しなければならないと思いました。

水曜日の決済

こんにちは

８月９日は決済がありました。

この日は水曜日でしたので、通常、不動産業者はお休みとなります。

したがって、他の曜日に比べて、決済は少ないです。

それでも、買主の都合が優先されますので。水曜日が休みであっても

不動産業者はお仕事（決済立会い）します。

話は変わりますが、今回の決済には通行地役権が設定されました。

マンションや中古の一軒家を購入する場合は、地役権というのを

設定することはないと思いますが、建売の新築戸建てを購入する際は結構あります。

不動産の売買であれば、売買契約書を確認して決済まで準備しますが、

地役権は、当事者で覚書を交わしますので、そちらを確認の上決済に臨みます。

融資がある場合、地役権のつけ忘れは絶対に許されません。

後日、改めて地役権を設定した場合、抵当権に遅れる権利ですので

仮に担保権が実行された時は、地役権が抹消されてしまうからです。

ハウスメーカーの仕事を請け負っていなければ、地役権の知識は

受験勉強で終わりますので、今の勤め先に感謝です。

合同会社の設立

こんにちは

本日は、合同会社の設立依頼がありましたのでそのお話をしたいと思います。

家族経営をされる場合、設立費用が安くなる合同会社を選ぶ方は多いです。

家族の資産管理会社として設立することもあります。

税理士の先生より、電子定款の作成と登記申請をお願いされました。

ちなみに報酬の方は電子定款作成で５０００円、オンライン申請で１００００円です。

定款や調印書類は作成済みで渡されました。

内容については特に問題はなかったのですが

改印届出書と印鑑カード交付申請書がありませんでした。

改印届出書は申請時に添付しますが、申請書には記載しないものです。

印鑑カード交付申請書は、設立登記が完了した後に、法務局に持参します。

設立は、８月中で大丈夫とのことでしたが、設立日は暦上の大安を選ばれる方が

多い中、気にしないとのことでした。（こちらとしては助かります（笑））

８月１日の司法書士

こんにちは

月末が終わり少し余裕が出てきましたので日記を書きました。

今日は暑い中内容証明書を出しに行きました。

内容証明書は通常の縦書きの場合、一行に２０字以内、行数は２６行と

決まっておりますので少しでもオーバーしてしまうとまた事務所に戻って

訂正しなければならないので、初めて出した時は何回も事務所と郵便局を

行き来しました。

それ以外に注意しなければならないのは、３枚用意すること

（相手へ送る用、郵便局で保管用、自分で保管する用）

全て、郵便局の証明印が押されます。

また、内容証明書が２枚以上になった時は、割り印をしなければなりません。

基本的に内容証明書を送る時は、裁判になることも考慮しなければならないため

配達証明書を追加でもらいます。

またこの辺の事例は、後日お話したいと思います。

本日の決済

こんにちは

本日の決済のお話をしたいと思います。

今回の決済は、少々厄介で綿密な事前打ち合わせが必要な案件でした。

売主がフラット３５の債務を滞納して、債権回収機構に債権譲渡がされていた

関係でフラット代理店と債権回収機構双方にお話を聞く必要がありました。

債権譲渡された場合、債務者（売主）の個人情報の扱いが一層厳しくなる

感じがいたします。

兎にも角にも弁済をしなければ抵当権は消せないので、フラット代理店に弁済して

抹消書類を債権回収機構に取りに行かなければなりませんが、東京の本社でしか

受け取れません。したがって、一人で決済をするのが物理的に無理なので

別の司法書士に東京に行ってもらいました。

私は、福岡で決済をしつつ、売主の弁済手続きが終わりましたら

東京に行っている司法書士に連絡して、抹消書類の回収をお願いしました。

未だに法務局及び司法書士業界は紙に頼った申請をしています。

後３０年くらいしたら紙の調印書類が無くなって、申請が楽になってくれたらな

と思う今日この頃です。